大城市和中小城市是两个世界

昨天，小镇分享了一篇《2022年中国房地产政策、房价及个人选择》，全文1万多字，详细介绍了2022年房地产政策、房地产税、行业发展、房价趋势，重点谈个人买房常碰到的坑以及买对房的方法。

有一个问题比较集中：一线城市的老破小值得买吗？会不会砸在手里？

这个问题非常有意义，在昨天的问题里小镇提到了几个误区，其中一个就是大城市和中小城市是两个世界，很多人身体已经到了大城市，但是思想和精神仍然停留在家乡的中小城市，比如对房产的理解。

房产核心是土地和位置，以及周围的配套服务，是城市的门票。北京的房子、鹤岗的房子能有什么差别呢？不就是钢筋水泥嘛，为什么价格差了几十倍，关键就是地方。

为什么很多人担心一线城市“老破小”会砸在手里，关键就是受到老家的影响，在老家土地不稀缺、地方也小、房价虽然这几年涨了不少但相比大城市还是便宜的。

每年都有大量的新房上市，同样100平，新房可能卖80万，二手老房可能卖60万，中间的差额也就20万，努努力还是买得起的，这跟北京这样的大城市巨大的差距完全不一样。更何况中小城市的老房子基本在老城区，当年规划水平有限、比较混乱，新房子往往在新区，周围重新规划了，环境也更好。

所以在中小城市，新房就是比二手房抢手，这很正常，在中小城市房子就是消费品，消费品考虑的就是用起来舒不舒服，比如面子，在老家买个二手老房，心理上还是有些不同的。

但是一线城市或者扩大到二线城市（GDP前40左右），房子就不是消费品了，而具有了资产属性，房子还是那个房子，关键是那个地段。就算房子50年了、70年了，房子的价值早就没了，但只要还在那个位置，就值钱。

看看北京西城，有的老房子别说住了，都快塌了，但照样有人花十几万一平买，图的是啥？不就是资格嘛，无论大小买了就有了在西城区上学的资格，而因为有这些配套服务在，就算再过几年、十几年，照样有人愿意接手。

所以，一二线城市这种大城市和中小城市是不一样的，一定要尽快调整自己的思想，融入一个城市不是说在这里有了工作、生活了几年就行了，关键是入乡随俗、了解这儿的运转规律。

再说说老破小，小镇跟留言的读者也交流了，发现认知不太一样。

很多人说的所谓“老破小”实际上不过是房龄20年左右比如上世纪90年代盖的房，这种在北京已经不算老破小了，还是挺保值的，贷款出售都挺方便。

在北京，“老破小”指的是房龄起码40年以上，上世纪50、60、70年代的房子。这种房子因为房子的价值已经基本没了，剩下的就是地段和配套的价值，所以价格相对周围房龄短的房子便宜一些，然后因为房龄太长贷款期限比较短，所以交易的周期更长一点，一般涨幅也会落后于大盘一点，但是出手还是没有问题的。

而出手麻烦，大城市和中小城市也有差别。一线城市的老城区或者说成熟社区（标准是1公里内可以满足日常生活所需包括医疗、教育等），以后基本不会拆了，转为老旧改造和更新，只有极少数没有修复可能的危房才会拆除重建。

实际上，以北京为例，早在十年前就已经基本进入存量更新时代，市中心的新房非常少也非常贵，大多数新房一年比一年远，二手房已经成为主流。因此，贷款政策也会根据城市的情况进行调整，在中小城市买房龄长的老房子，别说30年了就算10年可能贷款都麻烦，但是一线城市不一样。

比如北京贷款就是根据房龄、买房人年龄、国家规定的最长贷款年限（25年）共同决定的，三个取最短的年限，就是最长贷款年限。

房龄方面一般是房龄+贷款年限合计不超过一个数，从40到70不等，主要看各个银行的政策，一般四大行以外的银行更加宽松，毕竟大家都在交易老房子，银行也知道这种老房子保值没有问题，那为啥不贷呢？

所以说，不用太担心。只不过如果是40年以上的老房子还是要多考虑一下，那就是以后交易确实麻烦，但房租更高，比较适合长期持有或者个人居住。如果考虑未来出手，30年以内的房子更好一些。

这一篇谈买房子，实际也在说其他的事情。就是本篇讲的：大城市和中小城市是两个世界，比如更是陌生人社会，没有人关心一个人到底干什么，会更加自由、个性；竞争也更加激烈等等。

考虑到未来人口一定会进一步向大城市聚集，所以小镇一直建议，如果要上大学，一定要去大城市，趁着上学在大城市居住成本低，好好闯荡下；如果要工作了，最好也来大城市闯荡一下，这对于中国未来的了解会更进一步。

当然，并非一定要来大城市，每个人都有自己不同的选择和偏好，选择自己最喜欢的方式，享受生活是最好的。

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